賃貸業界の障壁と賃貸空室の探し方の将来に望む事

毎年たくさんの方々がいろんな理由で引っ越しされますね。

年間約489万人の人口移動が発表されてますが、割合としては賃貸マンション、アパートへ引っ越しされる方が大半でしょうか。

統計局ホームページ/住民基本台帳人口移動報告平成29年（2017年）結果

さて、京都市においても七年ぶりに転出増加となった模様ですね。

京都市の転出超過８２７人、全国２１番目空洞化に危機感 : 京都新聞

京都市の人口動態はこの数年は学生需要からか18才から24才は微増しております。この記事によると学生意外の若者の流出が顕著だったようですね。

今後は年間移動人口も全国的には大幅に減っていくと予測しておりますイースマンです。

今回は賃貸業界について書いてみました。

結論から言いますと、空室情報の出所、物元業者と言われてますね。そこと借り手が直接結びつければ良い。客付け仲介先物は必要なくなるんじゃーないか？という日記です。

そういったサービスも出てきておりますね。

賃貸住まいの探し方の変化
京都市も空室数は増加の一途！
賃貸仲介における中抜き構造
賃貸仲介の高コスト体質と売上
賃貸の募集空室は一部屋！
管理会社、物元業者に期待する事
賃貸物件のセルフ内見の可能性

賃貸住まいの探し方の変化

引っ越し需要において手元のスマートフォンでいつでもどこでも簡単に賃貸物件を探せるようになってますね。

これはホントにすごい便利になったとおっさん世代は思う次第なんです。

昔は賃貸情報誌なんかを買って不動産屋さんに赴き物件を探してもらうのが一般的でした。私は飛び込みで来店して賃貸物件探してもらった事も何度かあります。

今はネットが出てから不動産ポータルサイトが乱立しスマートフォンの登場でいつでも何処でも賃貸物件を探せます。

しかも昔と違い大体どのエリアも時期関係なく空室募集されており、賃貸共同住宅の空室の母数も増え続けていく事は確実な事実であります。ということはさらに選択肢が増え探しやすくなる！と予測してます。

あと六年ほど前から賃貸物件は住所、物件名の情報が整備され、賃貸物件の地図上での特定が容易となっております。これは不動産ポータルサイト、Googleマップなんかの功績が大きいのではないかと感じておる所です。

空室率は上がる一方で不動産ポータルサイトの発展でとても便利に探しやすくなってしまいました！

たくさんあるポータルサイトでもスーモ、HOME'Sが圧倒的に使われてるでしょうか。

この二社のIRを見る限りものすごい売上を賃貸業界からのみで叩きだしてます。

数百億は軽く越えているのではないですかね。※予測ですが。

京都市も空室数は増加の一途！

着工件数を見る限りまだまだ共同住宅は建設され続けそうです。

また京都市においても現在進行形である人口減少、近い未来での世帯数の減少は確実視されてますから、空室の増加はさけられず。

空室を埋める対策の重要性は高まるはず。

京都市においては全空室の築20年以上のボリュームは六割を軽く越えておる一方で新築賃貸は俄然人気で、すぐ埋まる傾向です。ただしここ数年は一年を通して築五年未満の新しい物件の空室も目立ってきております。

築古物件においては魅力的な物件もたくさんあり、物件ファンという新しい不動産サイトなんかを見ると新築にはない魅力ある物件もたくさん紹介されてますね。

「京都」のお部屋 - 物件ファン

築年数関係なく予算家賃の中で広く賃貸物件を探される方々が増えると私は予想してます。

賃貸仲介における中抜き構造

ネットテクノロジーというのでしょうか！！？どんどん借り手が借りやすくたくさんの賃貸物件から理想の住まいを見つけやすくなっていく未来は確実だと思われます。

しかしながら、ここで大きな問題、弊害があると感じてます。すばり

賃貸仲介における中抜き構造であります。

ここの問題についてはたくさんのブログでも指摘されてますね。

全て否定はできないですが、物件を一から探すのは面倒で条件伝えて物件を探してもらう価値もまたあるかと思います。

賃貸物件探しの選択肢が増えていくことは、仲介会社の存在意義も高まるんじやないかと思ったのですか、そうでない業界構造があります。

賃貸仲介の高コスト体質と売上

主要な沿線には必ず一社以上は賃貸仲介会社があります。一等地ともなると何社も乱立しひしめきあってますね。

ここを維持し利益を出す源泉は賃貸探しのユーザーの来店、契約が不可欠ですが集客の手伝いをしてるのは不動産ポータルサイトへの広告がメインとなります。いくつもあるポータルサイトへの広告費、人件費、事務所費、車維持費その他もろもろ。全国津々浦々主要な駅に必ずある賃貸仲介会社は結構なコストがかかってるわけです。このコスト負担してるのは、賃貸物件の契約者と物件を決めてくれた賃貸オーナーとなるわけです。

借り手優位が聞こえるようになって、仲介手数料半額から始まり、仲介手数料無料なんかも出てきている昨今。

空室を埋めるため仲介会社は賃貸オーナーからAD(広告費)という名目で利益をだし高コスト体質な業界を支えておるわけでございます。

例えば三物件絞り混んで仲介会社へいくと仲介会社はその物件にいくらバックがつくのかが分かります。

借り手には見えない裏の慣習でしょうか。ネット全盛期、こんな一般的でない空室対策がまかり通っているのに疑問を感じておる次第です。が現状空室を、埋めるための有効な施作としてADの存在は優先的に客付けしてもらうのに有効なのが事実です。

また仲介会社は集客が全てでありますから、

おとり広告や、のっけと言われる問題なんかもおそらく無くす事は不可能でしょう。不動産テックやテクノロジーや、AIもろもろ叫ばれてますが、この高コストからの脱却は業界構造を考えると厳しいのではないでしょうか。これでは、物件選択肢が増えても仲介会社主導での部屋探しからの脱却は出来るはずもないと思う訳です。

まとめると

賃貸仲介企業のコスト負担は借り手と賃貸オーナーである。

賃貸の募集空室は一部屋！

当たり前なんですが。空室が出ますと、管理会社や、物元業者は客付けに強い賃貸仲介会社へ物件情報をファックスなんかで流したりするわけですね。ここで言いたいのは一社だけでなく何社も同じ情報を流すわけです。

ポータルサイトなんか見ると同じ物件に何社もぶら下がってますね。物件の重複です。ここも高コスト体質の土壌があるわけです。空室は一部屋のみなんですが、同じ部屋がいろんなポータルサイトに扱う業者の数だけ増幅していくわけです。もちろん扱う業者が多いほどポータルサイトは売上は増大します。繁忙期の不動産ポータルサイト運営上場企業の売上比率なんか見るとここだけ売上がものすごく伸びてます。年間でも少なく見積もってもたった二社の売上が賃貸空室情報だけで数百億！以上は上がってるわけです。

こんな動きもありますね。

希望と課題が山積み？：全国の不動産情報をブロックチェーンで共有へ――前代未聞のプロジェクトが動き出した理由 (1/2) - ITmedia エンタープライズ

今流行りの仮想通貨、ビットコインの技術でしょうか。不動産情報をブロックチェーン化していくプロジェクトのようです。ここで書いてあったのは空室は一つ。情報を改ざんさせず、流通させるんですかね。いろんな問題が一気に解決しそうですがこれいかに。不動産情報はお部屋一つとっても膨大なデータになるんで、データベースとかAIとかとの親和性、将来性の期待値はとんでもなく高いと思われます。

管理会社、物元業者に期待する事

物件探しの中で気になる物件があった時、物元業者が分かればどうでしようか？

初期費用や内見可能かどうかとかタイミングがよければ別の部屋の退去予定なんかも分かるかもしれません。もちろん仲介会社へと回される可能性もありますし、物元業者でも仲介手数料無料とは限りません。が空室情報の信頼性という側面では確実です。というかこのやり取りを借り手に変わって仲介会社がやってくれてるだけなんでね。

そして長々となりましたが大空室時代一部屋を埋めるためのコストは上がっていくわけで、また仲介会社における膨大なコスト体質を考えるにこのコストを借り手に向けて空室を埋めるための企画を管理会社が直接ネットを活用し借り手と結びつける将来が正しいのではないかと思います。

賃貸付け仲介専門業者が淘汰される未来｜楽待不動産投資新聞

根本さん執筆の実践大家コラム！

いや！ここに記載されてる通りやと思うんです。長々と書きましたがこのコラムに書いてあることが全てでした！

空室対策において借り手にわからない業界の慣習があるのは健全ではないはずです。ここのコストを借り手に向けた空室対策の企画において管理会社への将来性、期待値は高まるのでございます。

また賃貸経営における考え方、管理会社のビジネスモデル含めて先を見据え一新していくことも重要かなと思います。